Как сделать свою ипотеку выгоднее
В августе 2017 года Сбербанк снизил процентные ставки по жилищным кредитам. За ним последовали и другие банки. Даже те заемщики, которые взяли ипотеку в начале этого года, сегодня зачастую вынуждены платить заметно больше, чем новые заемщики банков.
Пять способов экономии
Экономия на ипотеке имеет три принципа: уменьшение размера основного долга, снижение процентной ставки и сокращение срока займа. Отправная точка во всем этом процессе — изучение действующего ипотечного договора. Важно помнить, что любая экономия для заемщика оборачивается недополученной прибылью для банка. Поэтому каждый отказ кредитной организации — попытка сохранить прогнозируемую прибыль. Каждое ваше преодоление отказа — приближение к намеченной цели.
1.Внутреннее рефинансирование
Рефинансирование займа у банка-кредитора подразумевает заключение нового договора с новым графиком платежей. Банк-кредитор неохотно идет на рефинансирование действующих кредитов, поскольку теряет заложенную по кредиту доходность. Но если в банке есть программа рефинансирования, а условия кредитного договора допускают варьирование процентной ставки, то отказать надежному заемщику кредитная организация не вправе.
2. Внешнее рефинансирование
В этом случае выбранный банк после оформления договора гасит задолженность по действующему ипотечному кредиту из своих средств, а «залоговая» недвижимость переходит к нему. По закону банк можно менять несколько раз. Но перекредитоваться в следующий раз можно только через год и более после начала действия договора.
3. Сокращение срока займа
На этот вариант банки идут неохотно. В ипотечный договор может быть внесен пункт о том, что при частичном досрочном погашении срок кредита не меняется, а пересчитывается именно сумма платежа. По сути, оснований для уменьшения срока кредитования нет. Но при изменении финансового положения клиента сокращение фактического срока можно обеспечить досрочным погашением долга полностью или регулярными досрочными погашениями.
4. Досрочное погашение платежами.
Самым надежным и безрисковым способом эксперты однозначно признают погашение ипотечного кредита платежами с опережением графика. Проценты начисляются на непогашенную часть долга каждый день, и чем раньше вы их погасите, тем меньше в конечном итоге заплатите банку. С развитием современных технологий банки упрощают процедуру передачи заявления на досрочное гашение.
5. Привлечение материнского капитала
Полученные от государства 453 026 рублей материнского капитала можно направить на покрытие ипотечного кредита. Материнский капитал идет только на погашение основной части долга. Если вы планируете направить средства материнского капитала на погашение ипотеки и при этом хотите перекредитоваться в другом банке, то стоит задуматься о последовательности действий. Представители банков, опрошенные Forbes, уверяют, что материнский капитал сам по себе не является отрицательным фактором при одобрении рефинансирования. «Но рефинансировать в другом банке ипотеку, частично погашенную материнским капиталом, будет достаточно сложно в связи с особенностями законодательства», — подчеркивает Степан Сорокин. В соответствии с законом в имуществе, приобретенном в собственность с участием материнского капитала, должны быть выделены доли детям. С одной стороны, доли в праве собственности детям выделяются только после полного погашения кредита. Но с другой — именно это и происходит при внешнем рефинансировании ипотечного займа. Вновь выбранный банк должен погасить ипотечный долг перед другим банком, в котором кредит оформлялся ранее. Если долг будет погашен, то в течение шести месяцев после снятия обременения должны быть выделены доли недвижимости несовершеннолетним детям. После этого банк, с которым заключен новый договор, лишается возможности изъять недвижимость по закладной в случае неуплаты долга, так как доли квартиры принадлежат не только самим заемщикам, но и их несовершеннолетним детям, а они не несут обязательств перед банком.
Одним из обязательных документов, которые запросит «новый» банк, может стать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение предмета залога, что по сути является согласием на отъем квартиры в пользу банка в случае судебных разбирательств. При получении отказа, отказывает и банк. В случае положительного ответа перекредитование возможно.
